domande frequenti
sulle aste
®CASAETHICA in collaborazione con ®INVESTIMENTO IMMOBILIARE ETICO
è l'Azienda Italiana di Consulenza e Orientamento ETICO agli Investimenti nel Mercato Immobiliare, specializzata nell'acquisto di immobili a forte sconto al Mercato libero, in Aste Giudiziarie ed Aste fra Privati, Fallimenti, Stralcio Bancario ed Acquisto del Credito, NPL.
Il consulente delle aste immobiliari è un professionista che
fornisce assistenza ai clienti che desiderano fare un acquisto in tutta sicurezza e a forte
sconto.
Le sue principali mansioni sono:
·
Svolgere il lavoro di ricerca dell’immobile in
base alle richieste del cliente.
·
Eseguire una valutazione degli aspetti legali e
fiscali legati all’acquisto.
·
Fornire consulenza sul valore di mercato
dell’immobile e degli eventuali costi accessori.
·
Fornire assistenza sull’organizzazione
dell’offerta e sulla partecipazione all’asta stessa.
Gli errori più comuni che commette chi non
si affida ad un consulente sono:
·
Sbagliare la compilazione della documentazione
necessaria per la presentazione dell’offerta ed essere così esclusi dalla gara.
·
Affidarsi a professionisti non esperti e non etici
·
Sbagliare il conteggio di costi e spese
rischiando di non avere budget a sufficienza con conseguenze, in alcuni casi,
gravi o spiacevoli.
·
Cercare case in asta su canali pubblicitari non
ufficiali.
·
Non effettuare alcun sopralluogo comprando
l’immobile a scatola chiusa.
Assolutamente SI ed è necessario contattare il custode giudiziario che è l’unica persona titolata a garantire la conservazione dello stato dell’immobile pignorato. La prenotazione avviene online attraverso il portale web del tribunale o direttamente alla mail del custode.
Per comprare casa in asta serve avere a disposizione generalmente il
10% del valore dell’offerta minima a titolo di cauzione da versare.
·
In caso di vittoria l’importo restante del 90% dovrà
essere versato entro i termini indicati nell’avviso di vendita.
·
In caso di sconfitta la cauzione viene
immediatamente restituita.
Se non si ha a disposizione tutta la liquidità necessaria per
acquistare una casa in asta ci sono tre possibili soluzioni:
·
MUTUO: è la soluzione più ovvia per chi vuole
acquistare casa ma che al contempo ha bisogno di diverse garanzie.
·
FINANZIAMENTO: generalmente viene richiesto generalmente per
importi fino a 50.000,00 € e diventa una soluzione sicuramente meno impegnativa
rispetto al mutuo e l’ideale per chi non ha bisogno di grandi budget.
·
CESSIONE DEL QUINTO: un prestito garantito
riservato a pensionati e lavoratori dipendenti che si estingue attraverso la
trattenuta diretta di massimo un quinto dello stipendio o della pensione.
Acquistare una casa in asta può offrire alcuni benefici
fiscali come:
·
ESENZIONE DELL’IVA: nel caso di un’asta
giudiziaria l’acquisto di una casa è solitamente esente dall’IVA che si applica alle nuove costruzioni o alle case
vendute da un’impresa edile. Questa esenzione può comportare un risparmio
significativo.
·
DETRAZIONI FISCALI: dopo l’acquisto di una casa
in asta si possono beneficiare delle detrazioni fiscali per il mutuo ipotecario
o per eventuali lavori di ristrutturazione. Le detrazioni possono ridurre
l’imponibile fiscale portando così un risparmio sulle imposte pagate.
·
BONUS UNDER 36: il bonus casa under 36 era un’iniziativa introdotta dal governo italiano per agevolare l’acquisto della
prima casa da parte dei giovani. Scade alla fine dell’anno 2023 e prevedeva alcune detrazioni fiscali estendibili anche all’acquisto di una casa in asta.
·
SPESE NOTARILI: le spese notarili sono
generalmente più basse per chi compra casa in asta rispetto al libero mercato
perché l’acquisto segue una procedura semplificata in cui il Notaio ha il
compito di verificare la regolarità dell’asta ed il relativo atto di
trasferimento.
·
BENEFICI PER GLI INVESTITORI: gli investitori
immobiliari possono trarre vantaggio dall’acquisto di una casa in asta perché
possono dedurre molte spese come ad esempio quelle legali, quelle della
ristrutturazione e di manutenzione ed i costi di gestione dell’immobile. Queste
deduzioni possono ridurre l’imposta sul reddito generato dall’investimento
immobiliare.
Quando si acquista una casa in asta bisogna sempre fare
molta attenzione ai costi accessori dal momento che questi potrebbero pesare
sul budget a disposizione.
Le spese da
considerare sono calcolate nel Conto Economico
·
Marca da bollo: 16,00€ per ogni copia del
documento prodotta;
·
Diritti di cancelleria: 11,54€ per ogni copia
del documento;.
·
Imposta catastale e Imposta ipotecaria: a
ciascuna delle due voci corrisponde un importo fisso di 50,00€, dunque
considera 100,00€ complessivi;
·
Spese del Delegato: generalmente ripartite al
50% tra acquirente e creditori
·
Spese Condominiali: solo i mesi dell’anno in
corso e tutto l’anno precedente
·
Imposta di registro: è variabile e corrisponde
al 9% del costo di acquisto o del valore catastale dell’immobile, che scende al
2% quando si tratta della prima casa.
I soggetti che NON possono partecipare ad un’asta sono:
·
IL DEBITORE ESECUTATO.
·
I PARENTI DIRETTI DELL’ESECUTATO.
· I PUBBLICI UFFICIALI per gli immobili a loro
affidati (es. custode giudiziario, delegato alla vendita, ecc..).
·
I MINORENNI.
Bisogna pagare solo le spese condominiali dell’anno precedente e dei mesi di quello in corso.
Nel momento in cui ti aggiudichi una casa in asta devi:
·
Richiedere velocemente il verbale di
aggiudicazione.
·
Procedere all’istanza di liberazione
dell’immobile nel caso in cui sia occupato senza titolo.
·
Depositare la dichiarazione per l’agevolazione
fiscale sulla prima casa.
La tassazione per l’acquisto è come quella per il mercato
libero:
·
TASSAZIONE 1° CASA PRIVATO: 2% del valore
catastale.
·
TASSAZIONE 2° CASA PRIVATO: 9% del valore
catastale.
·
TASSAZIONE SOCIETA’ (con imposta di registro):
9% del valore catastale.
·
TASSAZIONE SOCIETA’ (con IVA): 10% sul prezzo di
aggiudicazione.
Il Legislatore con la Legge 132/2015 ha introdotto un meccanismo di riduzione di 1/4 del prezzo rispetto all'Offerta di Base d'Asta. È il prezzo minimo a cui posso acquistare la casa e corrisponde al 25% in meno del prezzo di base d’asta. Questo però non vale per i fallimenti dove l’offerta minima rimane uguale alla base d’asta. Se l’asta andasse deserta, al prossimo incanto, il prezzo della base d’asta potrebbe scendere ancora ed essere decurtato del 25%. Tutto questo viene descritto ampiamente nell'Avviso di Vendita di ogni immobile all'Asta.
